《关于进一步规范和加强农民集中居住区自建住房规划建设管理的意见》已经市政府第6次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真遵照执行。

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2013年2月16日

关于进一步规范和加强农民集中居住区

自建住房规划建设管理的意见

近年来，我市各镇、区认真贯彻落实市委、市政府《关于加快城乡发展一体化推进农民进城（镇、区）集中居住的实施意见》（太委发〔2010〕19号）文件精神，在加快农民公寓房建设，促进城乡一体化发展方面取得了显著成效。按照"建设现代田园城市"目标，为进一步加快"三集中"步伐，根据当前农民集中居住推进中的实际情况，现就规范和加强农民集中居住区自建住房规划建设管理工作提出如下意见：

一、严格执行集中居住安置政策

要根据规划区域、类型和对象，严格执行农民集中居住区公寓住房安置和自建住房安置两种不同政策。

农民集中居住区公寓住房的安置对象应界定为，在《十大老牌网赌平台城市总体规划（2010~2030）》中规定的市、镇规划建设区以内，及市、镇规划建设区以外因社会公益事业、经济建设需要成片开发所涉及的被拆迁农民住宅，一律以公寓房或货币安置。对于上述区域以外，自愿放弃宅基地选择"三置换"的农户，也实行公寓房或货币安置。对于无农村户口，但目前仍在本市拥有宅基地和房屋的家庭，如自愿拆除房屋、原宅基地交回集体的，也应实行公寓房或货币安置。各镇、区要进一步加快公寓房及配套设施建设步伐，引导更多的农户选择"三置换"方式入住公寓房，集约利用土地，加快形成城乡经济社会一体化发展新格局。

农民集中居住区自建住房的安置对象应界定为，在《十大老牌网赌平台城市总体规划（2010~2030）》中规定的市、镇规划建设区之外，无"三置换"意愿，但又符合迁建、新建住房条件的零星散居农户。房屋型式一律按联排式住宅规划设计建设。同时，对于经省有关部门批准的4个特色村庄保留点（洪泾村、协心村、杨漕村、三家市）的农户，如确符合翻建和改建条件的，经镇和市规划部门批准，可在原地按原面积和原风貌进行翻建和改建，以体现江南水乡风貌，传承乡土历史文化。

二、进一步优化规划选址布局

农民集中居住区选址必须符合《十大老牌网赌平台城市总体规划》、《十大老牌网赌平台土地利用总体规划》、《十大老牌网赌平台总体规划》、《十大老牌网赌平台总体规划》、《十大老牌网赌平台总体规划》和《十大老牌网赌平台市域镇村布局规划》。具体选址上应体现下列原则：一是农村居民自愿原则。充分尊重群众意愿、维护农民利益，实现人民安居乐业的目标。二是统筹安排原则。以镇为单位，打破行政村区域界限，统筹规划选址布局。三是方便公共设施配套原则。依托镇区和原撤并镇管理区，选择交通相对便利，有利于水、电、气、污水等市政设施配套和便于接受学校、医院、商业等公建设施服务的区域。四是适度规模原则。考虑到公共设施的配套，小区规模控制在1200户（5000人）左右较为合理。

涉及自拆自建农民集中居住区的有关镇应根据《十大老牌网赌平台市域镇村布局规划》和《十大老牌网赌平台区镇农民自拆自建布点规划》（详见附件1），聘请具有相应资质的规划设计单位，编制《修建性详细规划》，经市住建局组织专家审核通过后，报市人民政府批准。规划批准后不得随意变更。

三、提升规划设计建设水平

农民集中居住联排式住宅的规划技术指标、公建配套和质量标准参照《城市居住区规划设计规范》（2002版）、《江苏省城市规划管理技术规定》（2011版）标准执行，达到现代化居住小区的要求。

（一）总平面布局：应综合考虑周边环境、路网结构、公建和住宅布局、绿地系统及空间环境等内在联系，特别要注重利用原有河流水系、地形地貌，力求平面布局生动活泼，空间布局错落有致。

（二）道路通行系统：根据住宅区的区位来合理安排道路系统，合理组织人流、车流和车辆停放。区内主干道路面宽度一般控制在6-9米，次干道路面宽度一般控制在3-5米，满足区内管线铺设要求，适合消防车、救护车、垃圾车等车辆通行。结合景观布置，规划设计好步行系统，鼓励车行和人行系统分开设置。

（三）经济技术指标：（1）建筑形式：以建设联排住宅为主，不得设置独栋住宅；（2）绿地率：小区总绿地率应不小于30%，每块集中公共绿地面积不小于400平方米。并充分利用河道岸线布置滨河公共绿化空间；（3）机动车停车位：机动车停车位按每户不少于1辆配置，非机动车停车位按每户2辆配置；并结合小区绿化景观设置公共停车位。（4）占地面积控制：小区总占地面积按每户433平方米（0.65亩）控制，每户宅基地占地面积按不大于200平方米（0.3亩）控制，每户房屋占地面积按宅基地面积的65%控制。

（四）建筑造型要求：进入农民集中居住区的农户建房图纸由镇统一设计提供。集中居住区规划建设方案应向群众公示，建筑风格、户型设计、配套设施应征求群众意见。建筑层数宜控制在3层以内；户型可参考《苏州市农房设计优秀方案图集》中联排住宅设计方案；户型比例按照村庄每户实际居住人口数量配置；建议宅前场地以绿篱围合，小区外围由镇统一建设半透空式围墙（由墙裙、立柱和栅栏组成，墙裙高0.5米、栅栏高2.2米、立柱高2.6米、立柱间距大于立柱宽度5倍）；建筑造型应充分体现"灰、白、黑、淡、雅"的传统建筑风貌，注重娄东文化和江南水乡民居历史风貌的传承和弘扬。

（五）公建配套设施：农民集中居住区的公建设施应综合考虑农民居住区的人口规模、附近大配套完善状况以及农民婚丧喜庆的风俗习惯等综合因素来规划设计配套，其中物业用房（包括办公室、接待室、会议室、工具储藏室等物业管理用房，以及商业店铺等物业经营用房）不少于总建筑面积的0.5%，宜布置在小区中心位置；社区用房（包括社区办公室、文化图书室、体育活动室、警务室、卫生服务站、以及满足居民婚丧喜庆活动所需的较大单体空间等）不少于总建筑面积的0.8%设置，宜布置在小区主要出入口附近；其它（如幼儿园等）公建配套规模按城市居住区规范设置，根据实际情况合理安排位置。有条件的区、镇应鼓励适当提高标准，公建用房配套以集中布置的邻里中心模式为主，可适当考虑内街模式，通过房屋租金减轻物业运作的经费压力。

（六）基础配套设施：必须按规定配套完善各项基础设施，基础配套设施应由镇按规划先期建设或同步建设，不能滞后于农房建设。具体包括：道路交通、供水、供电、供气、污水处理（接入市政管网或设置小型污水处理泵站）、通讯网络电视、公共停车场、路灯、绿化、环卫（垃圾分类处理），公共活动场地等。

四、规范相关手续报批程序

农民集中居住区内农户自拆自建房屋手续，按"精简、高效和规范"的原则进行审批许可。各相关职能部门要通力合作，进一步规范优化审批流程。

（一）规划用地管理：（1）符合自拆自建条件的农户向所在村委会提出建房申请，由村委会核实相关资料后报镇土地管理部门和镇规划建设管理部门审核并报镇政府审定。（2）经镇政府审定后附农村私房建设规划核实意见书（详见附件2）报市国土资源局和市住房和城乡建设局联合审批。

（二）质量安全管理：（1）农民自建房必须具有符合技术规范的施工图纸。设计单位在设计图纸时必须以地质勘察报告为依据。任何单位和个人不得擅自改变设计图纸，确需改变的，须经原设计单位出具变更通知书。严禁无证设计和无设计图纸施工。（2）建房方式可通过公开招标确定施工单位代为建房，也可由农民按标准户型进行自建。（3）农民自建房开工前必须到镇规划建设管理部门备案，并由镇土地管理部门和镇规划建设管理部门按规定现场放线、验线后方可开工建设。（4）镇规划建设管理部门应对农房建设是否符合规划及按图施工实施监督检查。（5）镇规划建设管理部门应对农房的施工质量进行监督检查和竣工验收，竣工验收不合格不得交付使用。

（三）房产证办理：根据市住建局规划审批文件，由镇政府协调土地部门统一发放宅基地证，镇规划建设管理部门通过验收后发放房屋竣工验收证明书，村民凭宅基地证和房屋竣工验收证明书等（详见附件3）到房产交易中心办理房产证。

附件：1．十大老牌网赌平台自拆自建安置点

2．农村私房建设规划核实意见书

3．集体用地上私产新建办证需要提供的材料

附件1

十大老牌网赌平台自拆自建安置点

附件2

农村私房建设规划核实意见书

年第号

注：本核实单一式四份，一份建设档案存档，一份镇建设管理部门存档，一份市国土资源局存档，一份市住建局存档。

附件3

集体土地上农民自建房办理房产证所需材料

1．集体土地使用证或宅基地证

2．房产测绘报告

3．农村私房建设规划核实意见书

4．房屋竣工验收报告或竣工验收证明书

5．产权人夫妻双方身份证、结婚证、户口簿